Легко ли стать заемщиком

По оценке Госстроя России, за год новое жилье приобретает всего 1,5% населения. Остальные из тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, не могут из-за отсутствия столь большой суммы денег. Во всех странах людей выручает ипотека. Однако у нас в стране нужно готовить к ней общественное мнение, объяснять населению все особенности достаточно сложного механизма ипотечного кредитования, чтобы убедить граждан в надежности и обоснованности этой схемы приобретения жилья. Информационно-разъяснительная работа составляет важную часть деятельности любого субъекта ипотечного рынка, в том числе Иркутского регионального ипотечного агентства (ИРИА).

Информационно-разъяснительная работа ведется здесь по двум направлениям: содействие освещению ипотечной темы в средствах массовой информации и непосредственная работа с потенциальными заемщиками.

О том, насколько успешно ведется информационная работа с населением, говорит тот факт, что количество желающих получить ипотечный заем на покупку жилья во много раз превышает сегодняшние финансовые возможности ипотечного агентства. Иначе говоря, со стороны граждан появилось доверие как к самой программе ипотечного кредитования, так и к ее организаторам. Оно обусловлено открытостью и прозрачностью механизма приобретения жилья с помощью системы ипотечного кредитования, а также отсутствием серьезных проблем в процессе ее реализации. Люди пользуются ипотекой, живут в приобретенных на заемные средства квартирах, вносят платежи, и их пример является лучшей рекламой. Все больше наших сограждан желают воспользоваться преимуществами ипотечной схемы.

С самого начала деятельности ИРИА в агентство обратилось более 6,5 тыс. человек. Это не означает, что все они получили ипотечный заем, но показывает, насколько велик интерес людей и насущна потребность в получении жилья. В агентстве ведется ежедневная информационная и разъяснительная работа по вопросам получения ипотечного жилищного займа, организации системы ипотечного кредитования, деятельности самого агентства. Внимание уделяется каждому человеку, ведь во многом успех в работе зависит от того впечатления, которое сложится об организации у потенциального заемщика.

Большое значение имеют первые этапы работы с клиентом, начиная с момента обращения за ипотечным займом. Первое собеседование проводится как в рамках личного общения, так и по телефону, причем в последнем случае клиенту настоятельно рекомендуется обратиться лично, так как существует целый ряд тонкостей, оговорить которые по телефону просто невозможно.

Задача специалиста по работе с населением в рамках первой беседы - максимально подробное информирование клиента об условиях кредитования, требованиях ипотечного агентства к порядку предоставления и оформления ипотечного займа, с тем чтобы он смог достаточно обоснованно взвесить свои возможности по получению и последующей выплате ипотечного займа на условиях ипотечного агентства.

Обратившихся граждан знакомят со стандартами агентства: займы предоставляются только на покупку полностью готового, зарегистрированного благоустроенного жилья; сумма займа и все платежи рассчитываются в долларах США, а осуществляются в рублях по курсу Центрального Банка России; ежемесячный платеж не должен превышать 30% совокупного очищенного дохода заемщика и его поручителя; при покупке жилья не менее 30% его стоимости заемщик должен оплатить за счет собственных средств; погашение ипотечного займа должно наступить до достижения заемщиком пенсионного возраста.

Займы предоставляются на срок от 3 до 10 лет под 10-12% годовых в валюте. Особо подчеркивается необходимость привлечения поручителя, который будет нести с заемщиком солидарную ответственность по займу (более подробное извлечение из стандартов ИРИА приводится ниже. - Ред.).

Информация, с которой специалист агентства знакомит клиента, должна быть представлена в максимально доступной и понятной для него форме. В то же время специалист в ходе беседы должен получить представление о реальных возможностях клиента как потенциального заемщика, дать ему необходимые советы и консультации для дальнейших действий. На этом этапе необходимо проявлять большую гибкость и терпимость, так как не каждый готов обсуждать с посторонним человеком свое финансовое положение, и иногда некоторые необходимые вопросы вызывают затруднение в ответе и даже неприятие со стороны клиента.

Процесс оценки платежеспособности и кредитоспособности клиента, а также оценки вероятности получения ипотечного займа на начальном этапе называется предварительной квалификацией заемщика. Клиенту предлагают заполнить специальную анкету - "Лист предварительной квалификации заемщика". Помимо общих данных, предлагается сообщить сведения о ежемесячных доходах и расходах, о наличии сбережений и недвижимости. Конфиденциальность полученной информации агентством гарантируется.

Потенциального заемщика просят назвать необходимую ему сумму займа и выбрать срок его погашения (от этого зависит процентная ставка). На основании предоставленной информации специалист агентства оценивает вероятность получения ипотечного займа конкретным человеком. Предварительные расчеты позволяют определить максимально доступную сумму займа, соответствующую возможностям клиента, размеры ежемесячных платежей в счет погашения займа и процентов по нему. Определяется примерная сумма наличных средств, которыми должен располагать клиент для оплаты части стоимости приобретаемого в кредит жилья, а также для покрытия расходов, связанных с совершением сделки купли-продажи, оформлением и регистрацией необходимых договоров.

Клиент обязательно предупреждается о том, что предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения получения займа, а положительное решение о выдаче займа будет приниматься на основании результатов проверки достоверности представленной клиентом информации о своей платежеспособности и кредитоспособности. Именно на этапе предварительной квалификации происходит предварительный отбор потенциальных заемщиков и отсев очевидно неподходящих клиентов.

К сожалению, далеко не все обращающиеся в агентство могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики. В первую очередь, это люди предпенсионного возраста. Разумеется, и не всякий уровень доходов позволяет получить ипотечный заем. Однако бытующие представления, что ипотекой могут воспользоваться только люди с очень высокими доходами, не соответствуют действительности. По данным ИРИА, около 2/3 заявок на ипотечные займы приходится на суммы 100-300 тыс. руб., что представляется достаточным для покупки вторичного жилья (т. е. для расширения жилплощади). В соответствии со стандартами агентства для получения ипотечного займа в объеме 200 тыс. руб. на 10 лет необходимый совокупный очищенный доход заемщика и его поручителя должен составлять 8810 руб. в месяц, или примерно 5 тыс. руб. дохода на человека. Следовательно, такой заем доступен среднестатистическому работнику в Иркутской области (в сентябре 2002 г. средняя зарплата превысила 5100 руб.), что свидетельствует о достаточно высокой социальной доступности ипотеки.

Отсутствие необходимых сбережений отсрочит предоставление займа даже при требуемом уровне доходов. Лицам, не располагающим ими в нужном объеме, может быть предложено накопить недостающие средства путем покупки облигаций агентства.

После того как клиент прошел процедуру предварительной квалификации и обосновал реальность своих намерений в приобретении жилья через ипотеку, он получает список документов, которые должен предоставить для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему ипотечного займа на условиях ипотечного агентства.

В процессе сбора документов у клиента, как правило, возникает много вопросов, и специалисты агентства стараются вовремя дать необходимые разъяснения, так как в конечном итоге это повлияет на то, насколько обоснованной будет выдача ипотечного займа. И агентство, и заемщик заинтересованы в том, чтобы максимально снизить риск дефолта заемщика.

Собранные документы проходят правовую экспертизу, и после этого принимается решение о возможности предоставления ипотечного займа либо об отказе в его предоставлении. В случае принятия положительного решения клиент информируется о порядке и сроках получения ипотечного займа, а также уточняются окончательные параметры ипотечного займа, то есть сумма займа, сроки и условия его погашения. Дальнейшая работа по выдаче ипотечного займа, оформления необходимых договоров и дальнейшего обслуживания займа (т.е. приема платежей) осуществляется в кредитном союзе "Рост", с которым у Иркутского регионального ипотечного агентства имеется соответствующее соглашение.

Так легко ли стать заемщиком? Пожалуй, не очень. Но дело того стоит.

Своё мнение: