Долевое строительство: Срока - огромные, этапы - длинные

Вы заключили договор на квартиру в строящемся доме. В распоряжении губернатора, разрешающем строительство, срок сдачи дома обозначен. В вашем договоре - тоже. Означает ли это, что вы можете планировать переезд?

Ни в коем случае!

По данным Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) нарушение сроков строительства на петербургском рынке, к сожалению, дело обычное. Такое случается на 9 объектах из 10.

Отсрочка сдачи дома госкомиссии может произойти как по вине застройщика, так и по внешним причинам. Дольщикам от этого не легче.

Кто виноват?

Петербургские строители привыкли работать «с листа». Застройщик согласовывает с контролирующими ведомствами фундамент и начинает работы. Продажа квартир, как правило, начинается, когда вырыт котлован. Дольщику квадратный метр в этом случае обойдется существенно дешевле. Уже в процессе согласовываются остальные части проекта (само здание, инженерия и т.д.). Это неправильно, но это - обычная практика.

Однако какие-то параметры проекта могут согласование и не пройти. Например, застройщик хотел возвести здание одной высотности, но чиновники предписали другую, меньшую. (Такая история случилась с жилым комплексом «Аврора» компании «Иточник-Строй».) Соответственно приходится переделывать проект, пересчитывать его экономику, тратить дополнительное время.

Еще одна проблема - подключение дома к инженерным сетям (электричество, вода, отопление и т.д.). По словам самих строителей, они далеко не всегда сразу получают достоверную информацию о состоянии сетей в районе застройки. Так, может оказаться, что нужно проложить несколько километров трубопровода. Земляные работы - дело хлопотное, зависящее от погодных условий и т.д. Опять же необходимы согласования.

Иногда строители сами повинны срыве сроков. Причин несколько. В процессе строительства застройщик нанимает подрядчиков. Случается, что их работа не устраивает заказчика; субподрядчики могут меняться несколько раз. Все это сказывается на сроках. На Коломяжском, 28 именно из-за конфликта застройщика с генподрядчиком стройка заморожена уже три года.

Бывают и финансовые просчеты. Дома, как правило, сооружаются на деньги дольщиков. Проконтролировать, куда именно пошли вложенные гражданами средства - сложно. (Для этого нужно вводить спецсчета.) Случалось, что фирмы, получив деньги, использовали их нецелевым образом (финансировали другие объекты, вкладывали в ценные бумаги, чтобы получить дополнительную прибыль и т.д.).

По статистике ЭСОНа, две трети объектов сдается на 3-6 месяцев позже, чем установлено в распоряжении губернатора. А ввод 15% домов задерживается от 6 месяцев до года. Специалисты рекомендуют потенциальным дольщикам поинтересоваться другими проектами фирмы, предлагающей жилье. Если среди них найдутся такие «долгострои», над покупкой надо серьезно задуматься.

Что делать?

Спрос на квартиры в строящихся домах сейчас намного опережает предложение, то есть недостатка в покупателях нет. Поэтому на какие-либо изменения в своих типовых договорах строители идут неохотно. Как правило, чем меньше степень готовности дома, тем проще добиться корректировки договора. По словам юриста компании «Адвокат ФРЕММ» Дмитрия Некрестьянова, обычно в типовом договоре есть от 30 до 60 пунктов, вызывающих замечания. Отстоять (в интересах клиента) получается около половины. Переговоры по долевым договорам могут длиться несколько часов.

Юристы строительных фирм стараются максимально обезопасить свою компанию: ее ответственность прописывается весьма туманно. Например, дольщику обещают передать квартиру в течение нескольких месяцев после сдачи дома госкомиссии. Или: если в разрешительное распоряжение губернатора будут внесены изменения, сроки строительства могут быть пересмотрены. Если застройщик на хорошем счету у чиновников, то сроки могут переноситься неоднократно, и никакой ответственности перед дольщиками строитель не понесет.

Юристы рекомендуют избавиться от таких пунктов или прописать в договоре максимальный срок, до которого квартира должна быть передана дольщику.

Не обходится и без курьезов. Дольщик, участвовавший в строительстве дома, возводимого одной известной компанией, выполнил все свои денежные обязательства. Дом госкомиссии вовремя сдан не был. Гражданин написал письмо строителям, в котором попросил объяснить причины задержки и указать новые сроки. Руководитель компании ответил, что, если дольщик заключил договор долевого участия в инвестировании новостройки, значит, он стал участником строительства. Эти отношения регулируются положением о «простых товариществах», из которого следует, что «товарищи» несут совместную ответственность за дополнительные расходы и убытки, связанные со строительством, а также за соблюдение сроков. Получается, что дольщик не только виноват в том, что дом не сдан вовремя, с него еще и денег можно потребовать, если фирма понесет убытки.

Время = деньги

Когда дольщик нарушает сроки выплат, строители начисляют пени. Если гражданин не заплатит, то и квартиру не получит. Однако сами строители крайне неохотно соглашаются материально отвечать за сроки строительства.

В договорах некоторых компаний есть специальный пункт о том, что если просрочка случилась, то никаких компенсаций дольщик не получит.

Генеральный директор ЭСОНа Михаил Викторов полагает, что включить в договор штрафные санкции за нарушение сроков все-таки реально. Пени составляют 0,01-0,1% от стоимости квартиры. Иногда можно встретить и такую запись: штрафные санкции начисляются за каждый день просрочки, но не могут составлять более 5% от стоимости квартиры. Даже если сдача задержана на год, вы все равно больше этой суммы не получите.

В практике юристов компании «Адвокат ФРЕММ» был интересный случай. В далеком 1998 году одна молодая строительная компания заключила с дольщиком договор, в котором указывалось, что за просрочку даты ввода дома в эксплуатацию ему положена компенсация в размере стоимости квартиры. Сроки были нарушены, и дольщик обратился в суд (получалось, что квартира должна достаться ему бесплатно). Тогда дело закончилось мировым соглашением: гражданин получил квартиру и некоторую сумму (естественно, не сравнимую с полной стоимостью жилья). То была ошибка юристов неопытной компании, сегодня такое исключено.

В любом случае застройщик должен разъяснить дольщику, в чем причина задержки. При необходимости - даже подписать дополнительное соглашение к договору, где будут указаны новые сроки.

Срок сдачи дома госкомиссии - пожалуй, самый важный день для дольщика. К нему привязаны многие условия договора. Например, передача квартиры по акту приема-передачи. Кстати, застройщик не предоставит вам квартиру, пока вы не подпишете акт взаиморасчетов. По ПИБовским обмерам квартира может оказаться несколько просторней, чем в договоре, и за лишние метры придется доплатить. Кроме того, акт взаиморасчетов пригодится в ГБР, чтобы у чиновников не возникло сомнений, что гражданин целиком выполнил свои обязательства. А пока дольщик не примет квартиру по акту, невозможно приступить к отделке. Без решения госкомиссии ГБР не зарегистрирует новый объект недвижимости, а значит, и дольщику не удастся оформить свои права и распоряжаться этой недвижимостью.

Ждать или платить?

В последние два года цены на недвижимость быстро растут. За период строительства (год-два) стоимость жилья может существенно измениться. А если ввод еще и затянется? Тех денег, которые дольщик заплатил за квартиру в начале стройки, спустя два года может не хватить и на комнату. (Если гражданин захочет получить вложенные средства обратно, только их он и получит - индексации и т.д. не будет.) Заместитель председателя коллегии адвокатов «ЮНИКС» Владимир Малашин, полагает, что требовать со строителей деньги вместо квартиры - нецелесообразно. «Необходимо все обдумать. В некоторых случаях бывает выгоднее доплатить застройщику, чтобы получить свою квартиру, поскольку на полученные деньги нового жилья уже не купишь», - говорит г-н Малашин.

Примером может стать затяжное строительство дома на Ленинском проспекте, 93. В результате неоднократной смены застройщика и махинаций с деньгами, поступившими от дольщиков, некоторые из граждан остались без квартир. Новый застройщик предложил выход - доплатить и получить свое. Сумма доплаты составляла от $90 до $400 за 1 кв.м в зависимости от того, в какую организацию дольщик принес деньги. В начале стройки (1999 год) квартиры продавались по $140 за 1 кв. м, к 2002 году подорожали до $360. В худшем случае дольщики оплатили по $760 за 1 кв. м ($360 сначала плюс $400 сейчас). С одной стороны, формально доплачивать они не должны, поскольку все свои обязательства выполнили, с другой - 1 кв. м жилья в новом доме сегодня стоит около $800 за 1 кв. м. Каждый решает за себя...

Предотвратить перенос сроков дольщик не может. Защищать свои интересы, когда деньги уже потеряны, можно по-разному: митинги, пикеты, письма в администрацию и судебные иски. Но это редко приносит ощутимый результат (за исключением морального удовлетворения). Гораздо эффективнее заботиться о безопасности вложенных, средств до подписания договора. Необходимо тщательно выбирать компанию-застройщика, проверять разрешительные документы, а лучше привлечь к этому независимого специалиста.

Как справедливо говорят доктора, профилактика куда дешевле лечения…