Переселение - по закону

Новый Жилищный кодекс вызвал много споров, но самые ожесточенные - по статьям, касающимся различных аспектов переселения или выселения квартиросъемщиков или собственников квартир. Именно здесь интересы городских властей и граждан зачастую диаметрально противоположны. Город хочет расселить наибольшее количество народа из ветхого жилья наименьшими средствами, а граждане, понимая, что это скорее всего последняя возможность улучшения их жилищных условий, стараются выжать из ситуации максимум пользы и квадратных метров.

Наших замученных жилищным вопросом соотечественников можно понять, однако это не дает право власти нарушать существующие законы, тем более что все "властные" уловки известны наперечет.

Леонид ОЛЬШАНСКИЙ - действительный член Академии юридических наук, лауреат Государственной премии, член Экспертного совета при Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации, Почетный адвокат России - очень часто сталкивается с прямым нарушением властями закона при переселении из ветхого жилья. В нашей беседе он еще раз перечислил основные позиции с тем, чтобы у чиновников не создавалось иллюзии, что их уловки останутся тайной.

- Леонид Дмитриевич, ситуация простая - ветхий дом идет под снос. Чем это грозит его жильцам?

- Действительно, в Москве и многих других городах нашей страны полным ходом идет расселение. При этом серьезно нарушаются права граждан. Как? Для примера возьмем ситуации, возникающие в Москве, тем более что они характерны и для других городов.

Известно, что в Москве свободной земли, в особенности в центре, все меньше и меньше, и она очень дорогая. Как найти участок под строительство? Хороший и крепкий дом жульническим путем вносят в список на капитальный ремонт, реконструкцию или снос и людей выселяют.

Очень часто в этих действиях есть уголовный аспект, потому что дом может быть не так давно построен или же построен в начале века, но в нем 20 лет назад был проведен капитальный ремонт. Все сделали - и мусоропровод, и газ, и тепло, и так далее - то есть государство потратило деньги. При строительстве нового дома, как известно, инвестор забирает от 50 до 65% площадей - это по моему убеждению и есть сумма хищения государственных средств. За примерами далеко ходить не надо. Мой дом на Старом Арбате не так давно был на капитальном ремонте. И вдруг в 1993-94 годах он вновь попадает в список на капитальный ремонт. Кому это выгодно?

Однако бывают ситуации, когда весь дом прикарманить нельзя. Тогда идут по другому пути - принимают решение о надстройке, или пристройке, или над домом, а в последнее время даже над гаражами. Ни в коем случае ничего нельзя разрешать надстраивать или пристраивать! На страже интересов граждан стоит Статья 246 Гражданского кодекса, которая говорит о том - и Верховный Суд это подтвердил, - что и крыша, и чердак, и подвал, и лифт - это все совместная собственность собственников квартир в этом доме и без их согласия, образно говоря, гвоздь вбить нельзя. Прецедент был в Сокольниках, где префектура единолично приняла решение сделать двухэтажную надстройку над домом ветеранов МВД. Но Верховный Суд постановил это решение отменить, потому что без согласия собственников ничего делать нельзя.

Кроме того, права граждан также нарушаются, когда их дом не трогают, но рядом с ними буквально в 10 метрах строят новые дома, как это было сделано во дворе моего дома на Старом Арбате. Инсоляция нарушена, темно, а уж выдержал ли фундамент старого дома это строительство - только будущее покажет. Я знаю ситуации, когда новую стройку затевают, в том числе для того, чтобы признать аварийным соседний дом, не перенесший этой самой стройки.

Однако, помимо новой стройки, есть масса способов, которыми пользуются, чтобы просто "выдавить" людей из старых домов в центре города, а затем пустить эти дома под снос или реконструкцию. Как выживают людей? Вокруг их домов, прямо под окнами, появляются всевозможные казино, варьете, ночные клубы и рестораны. Шум, крики, музыка - люди не выдерживают и съезжают. Пример опять-таки у меня под окнами. На Старом Арбате в старинном отремонтированном особняке открыли хард-рок-кафе. Круглые сутки гремит музыка, пищевые запахи идут прямо в квартиры, постоянно газуют машины и тяжелые мотоциклы. Говорить о нормальном отдыхе и сне не приходится.

Что тут можно сделать? Хотя я являюсь критиком московских властей, нельзя не отметить, что депутаты Московской городской думы приняли, а мэр Москвы подписал, очень хороший Закон N 42, который связан с порядком и тишиной в городе. В соответствии с ним после 23.00 не могут работать рестораны и кафе, а после 22.00 запрещается музыка. Тем не менее управа и милиция района Арбат встали на точку зрения, что здесь применим Закон о защите прав потребителей: если помещение в собственности, собственник сам устанавливает порядок работы заведения, то есть всю ночь. Ответ на это дан в Статье 17 Конституции РФ, согласно которой собственник не может нарушать права и законные интересы других собственников.

Следующий блок вопросов относится к переселению из действительно ветхого жилья. Тут также многократно нарушаются права граждан. Что положено по законам России? Квартира в ветхом доме меняется на квартиру в новом доме, и если человек имеет приватизированную отдельную двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на Мичуринском проспекте Москвы, ему положена отдельная двухкомнатная приватизированная квартира в башне напротив.

Однако, как правило, двухкомнатная квартира в пятиэтажке составляет 45 метров, а в новостройке - 58-60 кв. м. Должен ли человек доплачивать? Нет. Почему? Ответ дан в Гражданском кодексе: собственник самостоятельно определяет цену своего имущества. Этот вопрос рассматривался в Верховном Суде и вошел в бюллетень Верховного Суда - собственник квартиры при переселении доплачивать не должен.

С другой стороны, практика работы зачастую бывает прямо противоположной. Да, в договоре на переселение не сказано, что собственнику нужно доплатить, просто представители власти не дадут смотровой ордер, пока не будет оплачена стоимость квартиры. Но хочу повторить еще раз: доплачивать за лишние метры собственник не должен, все остальное - вымогательство. Бывает и иная ситуация: у собственника есть двухкомнатная квартира, а он хочет доплатить и получить трехкомнатную. Имеет право? Имеет - но ему не дают, и это тоже нарушение прав граждан. Хочу также напомнить, что инициатор переселения обязан оплатить собственнику все - и услуги нотариуса, и грузчика, и т.д. Не оплачивает. Мелочь, но люди должны об этом знать.

- Если под расселение попадает двухкомнатная приватизированная квартира, в которой прописано пять человек, - владелец получит опять двухкомнатную?

- Здесь ситуация двоякая. У нас есть гуманная поправка в московском законодательстве, что новая квартира не может быть меньше санитарной нормы. Так что московский закон права граждан улучшает, но санитарную норму могут дать и в отдаленных микрорайонах.

- Однако далеко не все квартиры в ветхом фонде приватизированы. Что говорит закон в этом случае?

- В том случае, если квартира не приватизирована, и ее жильцы - наниматели, в соответствии с Жилищным кодексом каждая семья получает отдельную квартиру. Да, здесь очень трудно получить квартиру в том же районе, действует принцип не законности, а социальной справедливости. С другой стороны, мэр Москвы определил, что квартиры должны даваться и нанимателям в этом же районе.

Предположим, муж с женой разведены - совершенно очевидно, что семьи две. Но городские власти все равно стараются их всех запихнуть в одну квартиру - это незаконно. Если развод юридически оформлен, даже если есть сомнения в его чистоте, - все равно должны давать две квартиры.

Квартиру какой площади должны дать? На эту тему есть Постановление Правительства России от 1997 года: на одного человека полагается не менее 33 метров, на двух - не менее 42, а далее - 18 метров общей площади на человека. Однако бывают ситуации, что на двух человек при норме 42 метра квартира есть только 60 м. Повторю, что закон говорит "не менее", а больше - можно, и опять-таки доплачивать не надо.

Стоит обратить внимание на следующий аспект: размер старых квартир учитывается без лоджий и балконов, а новые - с их учетом. Поэтому если новая двухкомнатная квартира имеет 60 м - считай, что 52! 8 метров - это балкон или лоджия.

- Предположим, что через несколько лет дом идет под снос, часть квартир приватизирована, часть - нет. Что выгоднее в этой ситуации?

- В 90 случаях из 100 выгоднее иметь приватизированную квартиру. Если в трехкомнатной квартире живет три человека, ее нужно приватизировать. Но если в трехкомнатной квартире живет пять человек - выгодно не приватизировать, потому что тогда новое жилье дадут по санитарным нормам. Но нужно помнить, что в соответствии с Жилищным кодексом в 2007 году приватизация заканчивается, и нужно торопиться.

- В ветхих домах, которые стоят под снос, приватизация запрещена...

- Это незаконно. По законам России приватизация запрещается только, если дом признан аварийным. Понятие "ветхое жилье" в российском законодательстве отсутствует. Поэтому нужно получать и судиться, но сроки опять-таки подпирают.

- В каком состоянии должны быть квартиры, в которые переселяются люди из ветхого жилья?

- Они должны быть полностью отделаны - сантехника, обои, полы и т.д. Нужно смотреть - если квартира не устраивает, не стоит спешить, и надо отказываться, причем ни в одном документе не сказано, сколько раз это можно делать. Жилье, в конечном итоге, должно полностью удовлетворять переселенцев.

- Очень часто ветхие дома расселяет частный инвестор...

- Никаких разговоров с частным инвестором гражданам вести не нужно и иметь дело только с префектурой. Как себя вести? Не требуется ни денег, ни сил, ни пулеметов. Самый главный фактор и главное оружие в руках граждан - это время. Почему? Ни один инвестор, который собирается строить дом, сразу не имеет десятки миллионов долларов на это строительство. Он под строительство дома предъявляет в банк законный договор с префектурой или мэрией и берет в кредит деньги. Капают и проценты, и штраф за просрочку, и пени

- ужасные дела. Поэтому когда люди не ходят в жилотдел, не берут ордера, требуют буквальное выполнение всех законов и постановлений,

- выгоднее дать лишнюю квартиру, лишние метры, чем затягивать расселение дома.

- Что можно сказать властям, которые сейчас очень во многих городах расселяют ветхий фонд? Чего не надо делать?

- Смысл расселения - это улучшение прав граждан. Инвесторы зарабатывают огромные деньги, власти тоже имеют немало, поэтому хватит судиться с каждой бабушкой по пустякам - нужно соблюдать четко российские законы.