Учётные взаимосвязи и отчётные зависимости в строительстве.

Несмотря на индивидуальность современного учёта, зачастую бухгалтерские механизмы и налоговые схемы, избранные одной компанией, оказывают определяющие влияние на учёт ее контр-агентов.

В строительстве учетные взаимосвязи и отчетные зависимости, пожалуй, наиболее тесные.

Рассмотрим несколько примеров.

1.  Налоговые факторы

Довольно распространенным примером здесь является исполь­зование подрядчиком специального режима налогообложения прибыли от долгосрочных контрактов согласно и. 7.10 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон о нало­гообложении прибыли)*.

В такой ситуации налогооблагаемый доход подрядчика не зависит от оформления актов, подтверждающих стоимость вы­полненных работ, а налоговые обязательства, в силу п.и. 7.3.7 Закона «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон об НДС) и п.п. 7.10.7 Закона о налогообложении прибыли, воз­никают ежеквартально.

В то же самое время заказчик может быть заинтересован в еже­месячном получении актов выполненных работ для полноценного балансового оприходования осваиваемых капиталовложений, а также в ежемесячном получении налоговых накладных для опе­ративного отражения сумм налогового кредита и соответственно уменьшения текущих налоговых обязательств.

2.  Регуляторные факторы

Примером неналогового воздействия на финансовую отчетность может быть ситуация с делопроизводственными формальностями, обязательность которых установлена нормативными актами.

Скажем, в соответствии с правилами, установленными некоторы­ми органами местного самоуправления, для того чтобы оформить пра­ва собственности на вновь построенные здания, застройщик должен представить справку о том, что объект пребывает на его балансе.

Такое требование, например, содержится в распоряжении Ки­евской городской государственной администрации от 31.08.2001 г. № 1820.

Это приводит к курьезам в тех случаях, когда формальным застройщиком выступает одно лицо, а фактическим заказчиком является другое лицо (о таких случаях см. ниже). Ведь в соответ­ствии с действующими бухгалтерскими правилами объект должен находиться на балансе того предприятия, которое несло реальные расходы на его сооружение. И если номинальный застройщик таковых расходов не нес, то в его балансе объекта просто нет.

Вот и получается, что ради того, чтобы компетентный орган просто начал процедуру оформления прав собственности, контр­агенты вынуждены прибегать к абсолютно нелепым, с точки зре­ния здравого смысла, бухгалтерским операциям, чтобы перенести объект на «нужный» баланс.

Разумеется, такое межбалансовое перемещение ничего об­щего с фундаментальными бухгалтерскими канонами не имеет. Краеугольные бухучетные постулаты оказываются принесенны­ми в жертву производственной необходимости по той простой причине, что некомпетентные чиновники походя использовали в подзаконном акте бухгалтерскую терминологию.

Чтобы не попадать впросак, компаниям следует формировать учетные алгоритмы таким образом, чтобы изначально соблюсти интересы всех участников строительного процесса.

Нередко бухгалтерские индикаторы являются существенными факторами и в процессе судебных разбирательств.

Например, наличие доказательств о том, что строительная «не­завершенка» учитывалась предприятием на счете 151 «Капитальное строительство», является для судей одним из оснований признания предприятия «надлежащим застройщиком» .

3. Земля

Пожалуй, одним из наиболее существенных факторов строи­тельных взаимосвязей являются земельные отношения.

Собственность и права пользования землей зачастую являются определяющими при структуризации правового формата строи­тельства.

В зависимости от конкретных условий сделки и фискальной регламентации, контрагенты прибегают к самым разнообразным юридическим формам ради достижения сбалансированности ин­тересов.

Юридическая форма, хоть и не является определяющей для бухгалтерского учета, тем не менее может оказать решающее влияние на главбуха при избрании той или иной модели отражения хозоперации.

Компании, занимающиеся организацией строительства, нередко сталкиваются с необходимостью использовать под строительство те участки, которые находятся в пользовании других лиц.

В этом случае, как правило, достигается соглашение приблизи­тельно следующего содержания: пользователь земли предоставля­ет инвестору возможность возвести объект на избранном участке, а инвестор в свою очередь по окончании строительства передает землепользователю определенную часть новостройки.

Оформляться такое соглашение может по-разному.

Организатору строительства необходимы определенные пол­номочия, без которых невозможно ни получить необходимые для проектирования данные или разрешение на выполнение строи­тельных работ, ни, в конце концов, привлечь необходимые для строительства финансовые ресурсы.

Чтобы обеспечить инвестора этими полномочиями («функция­ми»), украинская разрешительная система использует оригинальный институт, который называется «делегирование функций заказчика». Эта процедура в большинстве случаев сводится к тому, что номи­нальный заказчик по договору передает организатору строительства ключевые функции, которые позволяют инвестору осуществить подготовку строительства, организовать выполнение строительно-монтажных работ и введение объекта в эксплуатацию.

Важно, что чаще всего базовые разрешительные документы оформляются госорганами на имя номинального заказчика.

Так как процесс «делегирования функций» законодательством четко не регламентирован и органы местного самоуправления в каждом городе регулируют разрешительные схемы по своему усмотрению, вариантов толкования сути договоров между инве­стором и номинальным заказчиком может быть много.

Усугубляется ситуация и тем, что часто землевладельцами выступают государственные предприятия и учреждения, а также неприбыльные организации, что обусловлено статьей 92 Земель­ного кодекса. Такие субъекты находятся в поле специального как правового, так и налогового регулирования. Поэтому их интересы иногда не совпадают с интересами организаторов строительства.

Подведем итоги.          

Прежде чем подписывать договоры с собственниками земли и землепользователями, менеджеры, бухгалтеры и юристы пред­приятий, занимающихся организацией строительства, должны учесть все документарные алгоритмы от момента получения разрешения на строительство и до момента оформления прав собственности.

Своё мнение: