Покупка жилья в кредит

Покупка жилья в кредит из сферы экономической экзотики постепенно переходит в разряд обыденных операций. Более того: похоже, совсем скоро ипотека станет единственно возможным вариантом решения жилищных проблем.

По совокупности:

Нас приучают к жизни в долг малыми дозами потребительских кредитов. Сложная бытовая техника, домашняя электроника и авто все чаще приобретаются именно так. Опыт накапливают и заемщики, и банки, и мошенники. «Нехорошая» задолженность по потребительским займам в некоторых банках достигает 3-5% — и это уже ощутимо.

Финансовые институты отработали нужные процедуры, отладили технологию, понаоткрывали офисы. Система готова к выдаче «длинных» денег: в процесс включились западные гиганты (уровня Ситибанка и «Сосьете Женераль»), на подходе — казахские банкиры с неслабым запасом тенге. Между прочим, казахская ипотека по развитию опережает нашу на два-три года.

Законодательные манипуляции вот-вот окончательно похоронят привычную для россиян систему долевого строительства: поправки к печально известному закону № 214 заблудились в закоулках Думы, а без поправок закон, призванный вроде бы защитить дольщиков, не работает вообще. В столице заведены сразу три десятка дел против первых лиц строительных компаний, которые — вот неожиданность! — направо и налево обманывают дольщиков.

Альтернативные финансовые схемы задвигаются на периферию рынка. Закон о стройсберкассах безвременно почил даже без какого-либо правдоподобного объяснения. Жилищно-накопительные кооперативы, попавшие в правовое поле, зарегулированы так, что едва дышат и конкурировать с банками уж точно не смогут. Оставшаяся в «теневой зоне» кредитная кооперация остается территорией высокого риска. О чем лишний раз свидетельствует арест некоего Карасева, который возглавлял коммандитное товарищество «Социальная инициатива».

Добавим к перечисленному возведение жилищной проблемы в ранг «национального проекта», государственные гарантии для банков, финансирующих подготовку участков под застройку… То есть с чиновников за жилье спросят.

Как-то постепенно получается, что ипотека — это «наше все»; перераспределение имеющегося жилищного фонда вкупе с денежной накачкой приведет только к взрывному росту цен, что нежелательно. Значит, надо строить. А в строительстве просматривается единственный вариант: сначала строители берут в долг у банка и возводят дом на заемные деньги; потом покупатель берет кредит и подписывается выплачивать за него еще много-много лет. Банкам хорошо по определению. Правительству тоже: риск инфляции снижается.

Серьезные проблемы только у строителей и у покупателей — но, очевидно, и те и другие справятся. Не впервой!

Симптомы:

Начало года ознаменовалось несколькими важными событиями на кредитно-денежном фронте. Совокупность симптомов позволяет надеяться — по крайней мере, в перспективе — на снижение кредитных ставок. Это надо учитывать тем, кто собирается «впрячься» в ипотеку на ближайшие 15-20 лет…

Во-первых, Центробанк снизил стоимость денег. На специальном жаргоне это звучит так: Совет директоров ЦБ снизил ставку рефинансирования с 13 до 12% годовых. Чем ниже ставка, тем дешевле кредиты обходятся коммерческим банкам.

В развитых странах власти активно используют учетную ставку как инструмент регулирования денежной политики: «дешевые» деньги стимулируют рост экономики. Неприятное (но вполне возможное) следствие такой политики — высокая инфляция.

Основанием для пересмотра ставки рефинансирования в России как раз стало снижение темпов инфляции в 2005 году.

Специалисты считают, что если Центробанку удастся убедить рынок в долгосрочной игре на понижение, то вниз пойдут и ставки коммерческих банков. В первую очередь это относится к ипотеке.

Впрочем, глава петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов предостерегает: не стоит так уж напрямую увязывать цену ипотечных кредитов с политикой главного банка страны. Ситуация с жилищным кредитованием зависит от многих параметров: от силы (или слабости) национальной валюты, от уровня инфляции, от ряда макроэкономических факторов…

Наверное, так и будем расценивать это явление: не как прямой сигнал «Всем брать в долг!», но как обещание некоторой стабильности в будущем.

Во-вторых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вдруг решило играть по сугубо рыночным правилам. А именно: вместо используемой ранее единственной и жесткой схемы АИЖК в новом году предлагает сразу шесть кредитных продуктов. Минимальная процентная ставка по займам АИЖК теперь составляет 12%
годовых (было 14%). Снижен первоначальный взнос. Теперь можно включаться в ипотечные игры с государством, накопив всего 10% от требуемой суммы. Правда, в этом случае процентная ставка будет заметно вы-ше — до 16%.

До сих пор коммерческие банки нередко (хотя и не в открытую) упрекали Агентство в использовании административного ресурса — например, в виде государственных гарантий и «накачки» капитала за счет бюджетных средств.

Принципиально важными моментами государственной ипотечной программы остаются: предоставление займов в рублях (на рынке доминируют валютные кредиты, хотя спрос на рублевые продукты высок) и довольно жесткие (формализованные) требования к заемщикам. То есть на индивидуальный подход потенциальному клиенту рассчитывать, скорее всего, пока не приходится.

В откликах прессы на нововведения АИЖК прозвучала еще одна тема: обещание включить в «ипотечное поле» объекты новостроек.

В официальном пресс-релизе упоминания о такой возможности нет. Как пояснил начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) Сергей Милютин, с декабря по кредитам АИЖК действует порядок, в соответствии с которым гражданин может взять ссуду под залог имеющегося жилья — с тем, чтобы потратить ее на оплату долевого участия (ДУ). И этой замечательной возможностью, конечно, воспользовались бы сотни дольщиков. Но предложение АИЖК распространяется только на те договоры ДУ, которые оформлены и зарегистрированы в соответствии с требованиями федерального закона
№ 214. В столице таких объектов два или три, в Петербурге их нет вовсе.

Тем не менее, по мнению г-на Милютина, проблема с перенаправлением части ипотечных денег на первичный рынок остается весьма актуальной. Если ее не решить, то давление дополнительного спроса приведет к заметному росту цен на жилье, что никак не входит в планы правительства.

Ольга Никифорова, генеральный директор Балтийской ипотечной корпорации (БИКОР), считает, что предложение АИЖК (с учетом значительной доли рынка) можно расценивать как революцию. «Предыдущие условия были вполне доходными и удобными для самого агентства. Теперь линейка кредитных продуктов сделана удобнее для заемщика. Я думаю, что наибольшей популярностью будут пользоваться кредиты под 12% годовых», — говорит г-жа Никифорова.

Конкурентные коммерческие предложения на рынке есть: аналогичные или близкие условия по рублевым кредитам в Питере предлагают Банк Москвы, «Дельта-Кредит» — но их немного.

Новая стратегия АИЖК, по мнению специалистов, приведет к заметному увеличению спроса. В этих условиях возрастет роль брокеров, способных быстро сориентироваться в ситуации и помочь разобраться заемщику.

Сергей Милютин уверен, что Федеральное агентство «демонстрирует гибкость, отходя от жестких наработанных схем». Государственная структура показывает готовность играть по рыночным правилам. Два важнейших момента: снижение процентных ставок и уменьшение суммы первоначального взноса — неизбежно повлияют на расклад сил и заставят остальные кредитующие граждан структуры менять тактику.

Можно так. А можно этак…

Ситуацию можно оценивать по-разному. Одни уверены в неизбежном и существенном снижении ставок по кредитам, другие сомневаются и полагают, что пока конкуренция будет развиваться на уровне сервиса. Но практически все сходятся в главном: возрастает ценность информации.

Сейчас в Петербурге потенциальный клиент может выбирать вариант из полутора сотен ипотечных схем.

Все больше владельцев квартир на вторичном рынке готовы иметь дело с «ипотечными» покупателями. Для новостроек возможность кредитования становится «знаком качества»: если банк не хочет одалживать деньги под конкретный объект (или под гарантии застройщика), значит, с этим домом что-то не так…

Можно найти вариант с небольшими ежемесячными выплатами — но это надолго, и квартирка получится недорогая. Можно подобрать схему с минимальным первым взносом. В этом случае, наоборот, ежемесячно придется расставаться с более крупной суммой.

Но при всем многообразии выбора альтернатив ипотеке все меньше.

 Справка:

Коммандитное товарищество «Социальная инициатива» очень похоже на недоброй памяти МММ, только вместо бабочек можно поставить строительные краны. Имело отделения и проекты в полутора сотнях российских городов.

Президент «Социальной инициативы» профессор Н.Ф. Карасев находится сегодня в числе преследуемых по статье 159, часть 4 Уголовного кодекса РФ — мошенничество в особо крупном размере и по статье 162, часть 3 УК РФ — причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.

В нашем городе эта организация заключила договор с одной из крупных строительных компаний и обязалась привлечь дольщиков. Обязательства выполнить не успела. Впереди — судебное разбирательство: строители требуют расторгнуть договор. Так что в Петербурге (в отличие, скажем, от Подмосковья) проявили похвальную бдительность.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Своё мнение: